Schützt die Mietpreisbremse auch nach einer Mietsenkung?
Schützt die Mietpreisbremse auch nach einer Mietsenkung?
BGH, Urteil vom 17.12.2025 – Az. VIII ZR 56/25
Eine Mietsenkung klingt zunächst und ohne weitere Überlegung nach einer guten Nachricht für den Mieter. Folgendes Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt jedoch, dass diese auch eine unerwartete rechtliche Folge haben kann.
Sachverhalt
Eine Mieterin zahlte zunächst eine Nettokaltmiete von 670,00 € monatlich. Etwa ein Jahr nach Mietbeginn bot der Vermieter der Mieterin an, den Mietpreis um 15 Prozent auf 579,50 Euro zu senken. Die Mieterin nahm dieses Angebot ohne Bedenken an.
Einige Zeit später rügte die Mieterin gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), wonach die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB über die für die Berechnung der zulässigen Miete maßgeblichen Umstände. Das Auskunftsbegehren bezog sich hierbei ausdrücklich auf die bereits reduzierte Miete.
Der Vermieter kam dieser Aufforderung nicht nach. Die Klage der Mieterin hatte vor dem Amtsgericht zunächst keinen Erfolg, vor dem Landgericht Berlin II hingegen schon. Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Auskunftserteilung. Dagegen legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Bewertung durch das Gericht
Der BGH gab dem Vermieter Recht, wies die Klage der Mieterin vollständig ab und stellte sich damit gegen die Einschätzung des Landgerichts Berlin II.
Zunächst stellte das Gericht klar, dass es sich bei der vereinbarten Mietsenkung nicht bloß um ein einseitiges Entgegenkommen des Vermieters handelte, das rechtlich unverbindlich geblieben wäre. Vielmehr hatten sich beide Seiten – Vermieter und Mieterin – bewusst und einvernehmlich auf einen neuen Mietbetrag geeinigt. Das ist rechtlich ein entscheidender Unterschied, denn die alte Miete von 670,00 € wurde dadurch nicht nur vorübergehend ausgesetzt, sondern durch die neue Miete von 579,50,00 € vollständig ersetzt.
Darauf aufbauend erläuterte der BGH den zentralen Gedanken seiner Entscheidung, wonach die Mietpreisbremse ausschließlich verhindern soll, dass bei der erstmaligen Vermietung einer Wohnung überhöhte Einstiegsmieten verlangt werden. Dies sieht auch der Wortlaut der Normen vor, der ausdrücklich von der Miethöhe bei Mietbeginn spricht. Eine Miete, die erst später während eines bereits laufenden Mietverhältnisses neu vereinbart wird, fällt nach Auffassung des BGH nicht mehr in den Schutzbereich der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn – und zwar unabhängig davon, ob die Miete dabei erhöht oder, wie hier, gesenkt wird.
Fazit: Was bedeutet das für die Praxis?
Als höchstrichterliche Entscheidung gilt dieses Urteil bundesweit. Praktisch relevant wird es überall dort, wo die Mietpreisbremse tatsächlich Anwendung findet - also dort, wo eine Landesregierung eine Gemeinde per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Das betrifft aktuell auch Köln, Bonn, Düsseldorf oder Münster sowie zahlreiche weitere Städte in NRW oder anderen Bundesländern.
Für Mieter bedeutet das Urteil insbesondere, dass eine angebotene Mietsenkung zwar finanziell erfreulich ist, gleichzeitig aber dazu führen kann, dass die Miete später nicht mehr auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse überprüft werden kann. Wer also Zweifel an der Höhe seines ursprünglichen Mietpreises hat, sollte diesen vor Zustimmung zu einer Änderung sorgfältig rügen und rechtlich klären lassen, anstatt erst danach zu handeln. Hierbei muss ebenfalls die 30-Monats-Frist ab Mietbeginn gewahrt werden, innerhalb derer ein Verstoß gerügt werden muss.
Für Vermieter schafft das Urteil hingegen Rechtssicherheit für Fälle, in denen die Miete nach Vertragsschluss einvernehmlich angepasst wird, sei es durch Erhöhung oder Senkung. Eine solche Neuvereinbarung ist grundsätzlich nicht mehr an der Mietpreisbremse zu messen, unabhängig vom konkreten Betrag. Allerdings bedarf es einer beidseitig gewollten Vereinbarung über einen neuen Gesamtbetrag. Eine unklar formulierte oder nur einseitig erklärte Reduzierung genügt den Anforderungen nicht.