Balkonsanierung in der WEG: Wer trägt die Verantwortung?
Auch wenn eine Teilungserklärung die Instandhaltung einzelner Bauteile den Eigentümern überträgt, bleibt die Gemeinschaft in der Verantwortung, wenn Sanierungsbedarf besteht. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, wo die Grenzen einer solchen Übertragung liegen.
Sachverhalt
In einer Wohnungseigentumsanlage waren mehrere Balkone sanierungsbedürftig. Es bestand die konkrete Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabstürzen können, weshalb die drunterliegende Grünfläche vorsorglich gesperrt wurde.
Nach der Teilungserklärung dieser Gemeinschaft war jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, den zu seiner Wohnung gehörenden Balkon auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Auf einer Eigentümerversammlung ließ die Gemeinschaft von einem Sachverständigen drei mögliche Sanierungsvarianten ausarbeiten und stimmte über diese ab. Keine der drei Varianten erhielt jedoch die erforderliche Mehrheit, sodass die Sanierung zunächst ausblieb.
Ein Wohnungseigentümer focht diese ablehnenden Beschlüsse gerichtlich an. Das Landgericht wies seine Klage ab. Da die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht auf die einzelnen Eigentümer übertragen habe, fehle der Gemeinschaft schon die Zuständigkeit, über die Sanierung überhaupt zu entscheiden. Gegen dieses Urteil legte der Eigentümer Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Entscheidung durch das Gericht
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und gab dem klagenden Eigentümer recht.
Der Ausgangspunkt der Entscheidung ist die grundsätzliche Zuständigkeit der Gemeinschaft für das gemeinschaftliche Eigentum, zu dem die tragenden und äußeren Bestandteile der Balkone dazugehören. Der Gemeinschaft obliegt es, für dessen ordnungsgemäße Erhaltung zu sorgen. Die Wohnungseigentümer können diese gesetzliche Aufgabenverteilung zwar durch Vereinbarung wie die Teilungserklärung abändern, indem sie die Instandhaltungspflicht auf die einzelnen Eigentümer übertragen, allerdings führt nach Auffassung des BGH eine solche Übertragung nicht dazu, dass die Gemeinschaft ihre Zuständigkeit für die grundlegende Entscheidung verliert, ob und dass saniert wird.
Der Grund dafür liegt darin, dass die Gemeinschaft für den baulichen Zustand der gesamten Anlage verantwortlich bleibt und die Verkehrssicherungspflicht erfüllen muss. Das heißt, dass die Gemeinschaft dafür zu sorgen hat, dass von dem Gebäude keine Gefahr für Dritte ausgeht. Diese Verantwortung kann sie zwar teilweise auf die Eigentümer übertragen, sich aber nicht vollständig davon befreien. Eine Teilungserklärung kann somit regeln, wer die Kosten einer Sanierung zu tragen hat, jedoch nicht der Gemeinschaft die Möglichkeit nehmen, über eine notwendige Sanierung zu entscheiden.
Auf dieser Grundlage bewertete der BGH auch die abgelehnten Beschlussanträge neu. Da der grundsätzliche Sanierungsbedarf feststand, war es nicht mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung vereinbar, sämtliche vom Sachverständigen erarbeiteten Varianten abzulehnen und die Gefahrenstelle dauerhaft gesperrt zu lassen. Der BGH erklärte die Negativbeschlüsse daher für ungültig und ersetzte sie durch einen eigenen Grundlagenbeschluss: Die Sanierung der Balkone ist von der Gemeinschaft selbst vorzunehmen.
Dabei ließ der BGH offen, welche der Sanierungsvarianten konkret umgesetzt werden soll. Diese Entscheidung blieb weiterhin den Wohnungseigentümern vorbehalten.
Fazit: Was bedeutet das für die Praxis?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das Urteil, dass eine Übertragung der Instandhaltungspflicht für bestimmte Bauteile durch die Teilungserklärung nicht zur Entbindung von ihrer Verantwortung führt. Besteht ein konkreter Sanierungsbedarf, insbesondere wenn davon eine Gefahr für die Sicherheit ausgeht, ist die Gemeinschaft zum Handeln verpflichtet, auch wenn sich für eine bestimmte Sanierungsvariante zunächst keine Mehrheit findet oder die Teilungserklärung die Kosten einzelnen Eigentümern zuweist.
Für einzelne Wohnungseigentümer, die selbst von einer solchen Situation betroffen sind, zeigt das Urteil, dass bei Blockierung einer notwendigen Sanierung durch wiederholte Ablehnung ein Beschluss gerichtlich angefochten werden kann. Zwar kann das Gericht keine bestimmte Sanierungsvariante vorschreiben, jedoch die grundsätzliche Entscheidung ersetzen, dass überhaupt saniert werden muss.
Entscheidend für diesen Fall ist die Unterscheidung zwischen Entscheidungskompetenz und Kostentragung. Eine Teilungserklärung kann wirksam regeln, dass die Kosten der Sanierung von den einzelnen Eigentümern zu tragen sind; die grundsätzliche Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt davon aber unberührt. Wer also von einer solchen Kostenregelung betroffen ist, sollte nicht annehmen, dass damit auch die Entscheidung über das Ob und Wie einer Sanierung entfällt.