Darf die Maklerprovision über den Kaufpreis auf den Käufer abgewälzt werden?
BGH, Urteil vom 06.03.2025 – Az. I ZR 138/24
Beim Immobilienkauf darf die Maklerprovision nicht einfach vollständig auf den Käufer abgewälzt werden. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass auch versteckte Konstruktionen über den Kaufpreis nichts daran ändern.
Sachverhalt
Käufer erwarben ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Die Verkäuferin hatte für den Verkauf ein Maklerunternehmen beauftragt, wodurch diesem gegenüber der Verkäuferin ein Provisionsanspruch in Höhe von 25.000,00 € entstand.
Der im Exposé ursprünglich genannte Kaufpreis wurde um diesen Betrag reduziert. Im Gegenzug verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Maklerunternehmen, ein Honorar in gleicher Höhe zu zahlen. Die Zahlung erfolgte nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Die Verkäuferin selbst zahlte dagegen nichts an das Maklerunternehmen.
Die Käufer verlangten daraufhin die Rückzahlung des gezahlten Betrags. Das Landgericht gab den Käufern vollständig recht. Das Oberlandesgericht sprach ihnen hingegen nur die Hälfte des Betrages zu. Gegen dieses Urteil legten sowohl Käufer als auch Maklerunternehmen Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Bewertung durch das Gericht
Der BGH gab den Käufern vollständig recht und stellte damit die Entscheidung des Landgerichts wieder her.
Ausgangspunkt der Entscheidung ist § 656d BGB. Danach darf, wenn nur eine Partei eines Immobilienkaufvertrages einen Makler beauftragt, die andere Partei höchstens zur hälftigen Zahlung der Provision verpflichtet werden. Der BGH erklärte, dass diese Vorschrift nicht nur unmittelbare Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer erfasst, sondern jede vertragliche Konstruktion, durch die der Käufer letztlich zur Zahlung von Maklerlohn verpflichtet wird, unabhängig davon, wie diese Konstruktion im Einzelnen ausgestaltet ist.
Die Verkäuferin blieb dabei weiterhin zur Zahlung der Provision verpflichtet. Die Käufer waren durch ihre gesonderte Vereinbarung mit dem Maklerunternehmen also nicht etwa an die Stelle der Verkäuferin getreten. Vielmehr bestanden zwei eigenständige Zahlungspflichten über jeweils denselben Betrag nebeneinander, und zwar die der Verkäuferin aus ihrem Maklervertrag und die der Käufer aus der zusätzlichen Vereinbarung. Am Ende zahlten jedoch nur die Käufer, während die Verkäuferin ihrer eigenen Zahlungspflicht gegenüber dem Maklerunternehmen nicht nachkam.
Auf dieser Grundlage entschied der BGH ebenfalls die zweite zentrale Streitfrage, und zwar ob der Rückzahlungsanspruch der Käufer nur die Hälfte des gezahlten Betrages umfasst, so wie es das Oberlandesgericht angenommen hatte, oder etwa den vollen Betrag. Der BGH lehnte eine hälftige Zahlung ab. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass ein Verstoß gegen § 656d BGB zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung führen würde. Eine nachträgliche Reduzierung auf den gerade noch zulässigen Betrag findet nicht statt, da die Vereinbarung zwischen Käufern und Maklerunternehmen von Anfang an unwirksam war und somit der bereits erfolgten Zahlung durch die Käufer der rechtliche Grund fehlte. Die Zahlung der Käufer in Höhe von 25.000,00 € konnte somit im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangt werden.
Fazit: Was bedeutet das für die Praxis?
Für Käufer bedeutet das Urteil insbesondere, dass sie sich gegen versteckte Umgehungskonstruktionen bei der Maklerprovision zur Wehr setzen können. Wird der Kaufpreis auffällig um einen bestimmten Betrag reduziert und gleichzeitig eine separate Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Maklerunternehmen vereinbart, sollten Käufer aufmerksam werden, insbesondere wenn der Verkäufer selbst den Makler beauftragt hat. In diesem Fall kann bereits gezahltes Geld vollständig zurückgefordert werden.
Für Verkäufer und Maklerunternehmen zeigt das Urteil, dass sich der Halbteilungsgrundsatz nicht durch vertragliche Konstruktionen umgehen lässt. Entscheidend ist nicht die äußere Form einer Vereinbarung, sondern ob im Ergebnis eine am Maklervertrag unbeteiligte Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet wird. Wer also eine solche Konstruktion wählt, geht das Risiko ein, den vom Käufer bereits erhaltenen Betrag vollständig zurückzahlen zu müssen, obwohl eine Beteiligung des Käufers in hälftiger Höhe bei korrekter Vertragsgestaltung durchaus zulässig gewesen wäre.