Grenzen der Untervermietung
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – Az. VIII ZR 228/23
Nicht jede Art der Untervermietung ist erlaubt. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass ein Mieter mit der Untervermietung seiner Wohnung keinen Gewinn erzielen darf. Erfolgt dennoch eine gewinnbringende Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen.
Sachverhalt
Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung zu einer Nettokaltmiete von 460,00 € monatlich. Als er für längere Zeit ins Ausland ging, vermietete er die Wohnung ohne die dafür erforderliche Erlaubnis seiner Vermieterin an zwei Untermieter für monatlich 962,00 € nettokalt, insgesamt inklusive Nebenkosten für 1.100,00 € weiter. Damit verdiente der Mieter an seiner Untervermietung deutlich mehr, als er selbst an Miete zu zahlen hatte.
Die Vermieterin erlangte von diesem Umstand Kenntnis und mahnte den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß. In der Folge kam es zum Rechtsstreit über die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage der Vermieterin zunächst ab, das Landgericht gab ihr dagegen recht. Der Mieter legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Bewertung durch das Gericht
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte damit das Urteil des Landgerichts, wonach die Kündigung wirksam war und die Wohnung geräumt werden müsse.
Ausgangspunkt der Entscheidung ist § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Danach kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Der BGH musste somit klären, ob eine gewinnerzielende Untervermietung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt.
Der BGH verneinte ein berechtigtes Interesse und verwies auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift. Eine Untervermietung solle dem Mieter dazu dienen, die Wohnung zu erhalten, falls sich dessen Lebensumstände wesentlich ändern, etwa im Falle eines längeren Auslandaufenthalts oder beim Einzug eines Lebenspartners. Eine Untervermietung solle dem Mieter hingegen nicht die Möglichkeit verschaffen, mit der Wohnung Gewinn zu erwirtschaften. Diese Wertung entspricht nach Ansicht des Gerichts auch dem grundrechtlich geschützten Eigentumsrecht des Vermieters. Diesem allein stehe das Recht zu, aus der Wohnung einen wirtschaftlichen Ertrag zu ziehen, nicht dem Mieter.
Da der Mieter mit der Untervermietung mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete verlangte, ging der BGH von einer unzulässigen Gewinnerzielung aus. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestand folglich nicht, weshalb der Mieter auch keinen Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis der Vermieters zur Untervermietung hatte. Die Untervermietung erfolgt somit ohne die erforderliche Erlaubnis und stellte eine Pflichtverletzung dar, welche eine Kündigung durch die Vermieterin rechtfertigte.
Der BGH ließ dabei allerdings zwei Fragen offen, welche für die Praxis noch nicht abschließend geklärt sind: Zum einen, ob zusätzliche Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Möbeln, bei der Berechnung eines Gewinns gegengerechnet werden dürften. Zum anderen, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse das berechtigte Interesse ebenfalls ausschließen kann.
Fazit: Was bedeutet das für die Praxis?
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass eine Untervermietung stets im Rahmen der eigenen Wohnkosten bleiben muss. Wer während einer beruflichen Auszeit, eines Auslandsaufenthalts oder aus anderen persönlichen Gründen untervermieten möchte, sollte die Untermiete so bemessen, dass sie die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen nicht übersteigt. Zudem besteht das Erfordernis, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Auch ein an sich berechtigtes Interesse schützt nicht in jedem Fall vor einer Kündigung, wenn ohne eine Erlaubnis des Vermieters untervermietet wird.
Für Vermieter schafft das Urteil eine klare Grenze gegenüber Mietern, die ihre Wohnung zur Einnahmequelle machen wollen. Wird eine Untervermietung ohne Erlaubnis mit erkennbarer Gewinnabsicht festgestellt, steht einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich nichts entgegen. Maßgeblich für die gerichtliche Bewertung ist das Verhältnis der verlangten Untermiete zur eigenen Miete des Hauptmieters. In der Praxis dürfte das auch bedeuten, dass Vermieter die Höhe der verlangten Untermiete von ihren Mietern erfragen können.